大家好，我是大米姐。
跟大家分享2个好消息：
1、智谷趋势上海公司开业啦，我们还在上海办了一场线下沙龙，但很多朋友没来及到场，挺可惜的。
大家保持关注，以后有线下见面会，我们会在文章第一时间告诉大家，欢迎江浙沪的朋友经常来交流、参加线下沙龙。
2、我们的美国投资移民客户，在去年第一波的新政下递交申请的，已经收到移民申请确认，同时递交工卡申请的，也陆续收到工卡获批消息了。
成功拿到工卡
提起美国投资移民，投资人苦排期久矣。
去年3月份，美国移民局就解决排期问题的法案，终于落地：留出新名额重新排队，提高投资金额。
具体的政策是：每年留3200个无排期的名额给新投资人，区域中心投资金额提高到80万美金，直接投资金额提高到105万美金。
新政一经推出，国内再次掀起了美国投资移民高潮：简单粗暴，花钱买绿卡的方式，又可行了。
我们的客户也成为了新政下，第一波递交的申请人。
8月份开始准备资料，9月底递交，10月初，我们就收到了I-526E接收函。
这里要跟大家解释一下几个关键申请表格的专业名词。
1、I-526E：投资移民申请，而且是专门用于区域中心投资者。还有一个I-526，上面我们客户拿到的接收函，就是I-526E。
2、I-485：调整为绿卡身份的申请，俗称“拿绿卡”，等于有了在美国合法生活的权利。
3、I-765：就业授权申请表，就是申请工卡，等于在美国可以合法工作。
4、I-131：提前离境许可申请，也称回美纸。
5、I-956：美国移民局发布的新EB-5区域中心指定申请表，用于申请美国移民局指定的区域中心。
而且，新政下的EB-5，可以实现双递交。
双递交的意思是：如果申请人在美国境内，以上申请：I-526E、I-485、I-765、I-131，可以同时递交。
去年12月，我们在美国境内的客户，就做了双递。现在，这批客户也陆续收到工卡获批消息，移民局也开始将工卡寄出。
算下来，这位客户从递交申请到批准，仅用了4个月左右。
工卡意义重大
拿到了工卡，就可以在美国正常工作生活，只等后续拿绿卡。这特别是对美国留学生来说，意义非常重大。
常规途径下，美国留学生想留在美国，首先要在实习签证OPT期间找工作，如果找不到工作，就只能离开美国，找到工作的，还要参与抽签，申请到H-1b工签，抽中了才能留下来。
而这个H-1b中签的概率，中国留学生每年是百分之十几，甚至更低。
特别是今年，USCIS收到的H-1b申请件数达到历史新高的78万份，但每年给定的H-1b名额固定在11~13万之间，
可想而知，走常规工签转绿卡的路径竞争是越来越激烈。
我们最近也收到一些留学生家庭前来咨询EB-5，客户明显很着急，打算借着还没开始排期迅速拿到身份。
通过投资移民抢先一步获得工卡，既能提前锁定绿卡权益，合法留在美国工作生活，又不用将留美前途押注在抽签上。
所以美国投资移民新政，最先利好的人群，是美国留学生群体。
那么问题是，怎么选投资项目？
有8个评估维度，分别是：
地产项目要看开发商经验
确认区域中心已经USCIS（美国移民局）指定
区域中心递交I-956的附件
是否有成功获批的案例
做出经济报告的机构
资金结构
退出策略
商业模式的可行性
90%以上的客户，都会选择投资房地产项目。
为什么？
一是资金受多方监管，银行、开放商、承建商、第三方财务管理公司等等，乱用资金问题少；
二是计算出来的就业更多，名额足够，不会影响绿卡申请。
所以首先审核的，就是开发商，尽量找美国本土开发商，而且开发经验10年以上，对美国房地产市场更了解。
更重要的，是资金结构。
资金结构怎么看？
先说结论，EB-5项目，投资结构最好相对简单、融资额不要太大。
怎么才算相对简单？
资金结构，是指项目的资金构成和比重关系，
举个例子，下面这个项目，有3大资金来源，分别是：
这个资金结构，就是相对简单而且合理的，
先看HUD担保贷款，HUD是美国住宅都市发展部的简称，所以它的贷款意味着是政府做过项目背调，为项目的持续有效发展背书。
这部分贷款是固定利率，成本低，而且设立的还款时间长，相对于普通银行的商业贷款而言，资金更安全、有更强稳定性。
另外，开发商自己还花费部分股权来做贷款，也说明开发商是自己持资建房，给客户后续的退款机制提供保障。
而这个项目的融资款1100 万-1850万美元。
为什么这样的结构比较好呢？
我们此前的文章讲到过还款序位，作为夹层贷的EB-5，还款序位往往排在最后，而商业银行、私募的融资都会在项目赚钱后优先还款，这就有风险导致EB-5的投资人款项回不来。
此前闹得沸沸扬扬的世纪广场酒店暴雷，即使有摩根这样的大银行参与融资，还有知名私募，看起来protfolio还不错，也不能幸免它被嗜血资本操作，直接架空EB-5投资者们。
世纪广场酒店项目据说后期融资高达10+亿美元，光EB-5融资就有4.5亿……
因此，在投资中，资金规模只是一个考虑因素，更重要得看到“确定性”。只要资金结构相对简单且靠谱，融资量相对少，EB-5投资人也就更有回款的确定性。
每个项目资金情况不一样，一个一个解释也很复杂，需要我们帮忙评估项目，或者想了解项目情况的，可以直接私xin找我了解。
最后，是投资人非常关心的退出机制。
一般来说，EB-5投资人处于还款第二顺位。
地产项目完工后，还款资金来源，通常是再融资或者出售。
项目的盈利能力，和很多因素相关，我这里提一个关键但又很容易被忽略的点：项目区域。
城市高失业率地区，要优于乡村项目。
举个简单的例子，你在国内一线城市投资房产，和在三四线小县城投资，可预见的回报确定性，肯定是一线城市要优于三四线。
项目拿到收益后，开发商才能把资金返还给投资人。
再举个例子，我们目前有个项目，位于美国东南部第二大的北卡罗纳州，是地产项目，在夏洛特市。
图来自Unsplash
这里是美国东南部第二大的城市，市内拥有8家世界500强企业总部。
2020年经济增长速度全美国第三，而且还是美国东部最大的IT城市，全美国第二大金融中心，美国银行、渣打、摩根大通、富国银行的总部，都位于此，可想而知租房市场表现非常优秀。
根据联邦住建部的研究，夏洛特的租房市场的出租率，过去5年稳定高于90%，这里的项目收益率，是可预见有保证的，投资人可以不用太担心资金还款问题。
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◎本文作者 | 大米姐
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