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澳洲大多数首府城市的租赁危机开始恶化，以至于国际学生采取极端策略，根据他们的经济状况，从住帐篷到以 500 万澳元的预算找房子的都有，而且新一波留学生激增即将到来。
专门建造的学生宿舍已满员，一些运营商关闭了等候名单，因为未来的可用性将持续数年。
专家表示，在未来18个月或更长时间内，都不会有新的专门建造的宿舍投入使用，年中涌入的新学生将进一步加剧本已危急的局势。
在中国留学生返校后的短短一个月内，4.3万名中国学生涌入澳大利亚，再加上印度学生的新入学人数达到创纪录水平，2月份澳大利亚有57.3万名学生。
澳大利亚国际学生协会首席执行官菲尔·霍尼伍德表示，按照目前的趋势，这一数字将超过 2019 年创下的纪录。
2019 年共有 956,000 名国际学生在澳大利亚教育机构就读。
房地产顾问公司 Savills 运营资本市场全国负责人康纳尔·纽兰 (Conal Newland) 表示，自 2022 年初边境对国际学生重新开放以来，租金危机一直在加剧。
“在中国方面宣布学生必须亲自返回海外大学学习之后，过去几个月这种情况更加严重了。”
Newland 先生表示，合适的住宿非常稀缺，一些大学将转向酒店作为权宜之计，直到找到更多的永久性安排。
墨尔本是唯一一个仍然可以出租的首府城市。
“没有一蹴而就的解决方案。 我们预计在 2024 年或 2025 年之前不会看到任何新的专用住宿。”
国际学生委员会全国主席 Yeganeh Soltanpourn 说，她知道至少有一名学生每周支付 300 澳元在悉尼合租一所房子，由于她的房间是靠近厨房的公共空间，她还搭了一个帐篷来保护隐私。
在整个疫情期间和当前的租金危机期间，国际学生表现出了“极强的韧性”。
墨尔本的买家代理人凯特·巴科斯 (Cate Bakos) 表示，大量国际学生找她帮忙寻找出租物业，这在一年前是闻所未闻的。
澳洲房地产分析公司 CoreLogic 的研究主管 Eliza Owen 表示，过去 12 个月全澳租金上涨了 14%，而空置率低于 1% 的悉尼、墨尔本和布里斯班的租金更高。
“在合并后的首府城市中，大约有 68,000 处房产在出租，而通常情况下，这一数字会超过 100,000 处。”
澳大利亚财产委员会学生住宿执行主任 Torie Brown 表示，疫情影响了专门建造的学生宿舍的新项目，这些学生宿舍约占学生人数的10%，而且还需要18个月才能建成第一座新建筑。
02
悉尼、墨尔本房市已触底！开始反弹
据房地产数据分析师称，悉尼和墨尔本的房价低迷期已经结束，他们称市场已触底，并表示创纪录的移民回归将提振房价。
尽管一些房地产方面的经济学家表示，如果利率继续上升，房价可能还会进一步下跌，但即使是那些尚未认为触底的人也表示，疫情过后移民回流的速度快于预期，这将支撑房地产市场。
前澳大利亚储备银行金融稳定主管现任Challenger 首席经济学家的 乔纳森·卡恩斯（Jonathan Kearns）表示：“移民将比开发商12至24个月前的预期更强劲，我们在本世纪头十年看到了移民是如何刺激房价的。”
“当时还有其他因素在起作用，在疫情期间，意外的移民减少被家庭规模下降和对更多住房的普遍需求所抵消。”
CoreLogic、SQM Research、Proptrack 和 RBC Capital Markets 都宣布，随着越来越多的住房指标显示出明显好转，两个最大的房地产市场的房价已经触底。
CoreLogic 研究主管伊丽莎·欧文（Eliza Owen）表示：“随着越来越多的数据流涉及住房融资、消费者信心、供应商折扣和销量，全澳房地产市场的下滑似乎已经在 3 月初触底。”
“海外移民创纪录的回归出乎意料，这使得住房需求远远超过供应，这有助于开始更持续的房价上涨。”
CoreLogic 的每日指数还表明，悉尼似乎在 2 月的第一周触底反弹，此后上涨了 2% 左右，而墨尔本则在 3 月初触底反弹，上涨了 0.7%。
根据 CoreLogic 的数据，这意味着全澳房价从高峰到低谷下跌了 9.4%，这是有记录以来最大的房地产市场下滑。
然而，这明显低于许多经济学家平均预测的 15% 的下降幅度。
对于悉尼，房价从高峰到低谷下跌了 14%，而墨尔本则下跌了 9.8%。 这些结果低于许多经济学家对悉尼房价下跌 20% 和墨尔本房价下跌 15% 的预测。
3 月份，悉尼的东区房价上涨了 3.1%，而在墨尔本，昂贵的内东区的月度房价涨幅最快，上涨了 1.3%。
根据 CoreLogic 的数据还显示，首府城市中前 25% 的房屋价值呈现强劲复苏趋势。
根据 CoreLogic 的数据，销量也强劲复苏，截至 3 月份环比增长 10.4%，但仍同比下降约 16%。
03
布里斯班多地Airbnb等民宿数量已超过私人租赁
布里斯班租户正受到Airbnb的残酷打击，他们找不到可供出租的房屋。
在布里斯班的九个郊区，短租平台Airbnb上的房源比私人租赁市场上的房源还要多，行业领袖担心供应不平衡会让市场变得更糟。
Teneriffe有40套Airbnb物业，而出租物业仅为34套，其他内城郊区的出租物业供应可能会略多一些，包括Bulimba和New Farm。
布里斯班目前的空置率仍保持在0.8%的历史最低水平，在热门郊区Kangaroo Point、Spring Hill、Auchenflower和Ascot，Airbnb短期住宿的空置率也即将超过出租房源。
尽管布里斯班有数千处房产在Airbnb、Stayz和Cheap Holiday Homes等短期住宿网站上列出，但只有679处房产被列入了官方统计。
只有16%的短期住宿业主自我申报，委员会还将房东的房租提高了50%。 在目前确认的679处房产中，有261处是住宅，418处是公寓或联排别墅。
尽管进展缓慢，委员会的财政主席，议员菲奥娜·坎宁安（Fiona Cunningham）表示，到目前为止，委员会对自我报告的方法很满意。
她说：“我们引入了这个新的评级类别，这样物业就可以留在私人租赁市场，同时确保那些使用私人住宅作为Airbnb等用途的人支付公平的金额。这种新方法将需要时间来全面实施。进展是非常积极的。”
昆州政府于2022年10月委托独立专家深入研究Airbnb和Stayz等短租服务的影响，该报告将在年底前完成。
04
悉尼、墨尔本公寓短缺问题将在未来几年内继续存在
未来几年，建筑条件的风险加大和项目交付成本飙升，开发商将望而却步，公寓建设将出现下滑，从而导致价格上涨。 由于建筑审批数量下降，公寓和中密度住宅的交付量预计将比2010年减少40%。
根据国家住房和金融投资公司的《国家住房状况报告》，这一短缺是导致在截至2027年的五年内交付的住房数量短缺106,300套的重要原因。
Rider Levett Bucknall的第一季度起重机指数显示住宅建筑活动出现下滑。
Charter Keck Cramer的研究和战略总监理查德·特姆莱特（Richard Temlett）表示，一段时间以来，澳大利亚东海岸地区的公寓已明显短缺。
他说：“在过去的几年里，开发商已经完成了大量的繁重工作，特别是在墨尔本和昆州东南部。人们的居住偏好正在发生变化，住房负担能力问题也随之而来。”
疫情加剧了问题。由于材料供应和贸易短缺，建筑成本飙升，导致几家建筑和住宅建筑公司倒闭。
澳大利亚统计局的数据显示，住房审批总体上回到了2018年全球金融危机期间的低点。
澳大利亚城市发展研究所（Urban Development Institute of Australia）主席马克斯·希夫曼（Max Shifman）表示，地方一级的规划限制和联邦政府的倡议使得项目更难跨越这条线。
他说：“获得批准的时间越来越长，获得批准的东西越来越不可行，我们仍然在努力开发，然而还受到当地地区和现有居民的强烈反对。”
由于成本和规划问题的综合影响，许多在建项目都是规模较小的高端项目，因为开发商和建筑商越来越难以让成本较低的项目的财务状况好转。
马克斯说：“所以你已经看到市场转向更高端和更精品的公寓。它并没有真正解决入门级的问题，因为它真的是不可行的。”
过去两年，墨尔本新建的公寓数量超过了悉尼。理查德将悉尼称为一场灾难，原因是Harbour City的绿地住房用地日益减少，以及国际移民的需求激增。
他说：“政府需要努力从根本上吸引本地和外国投资者，并开始增加供应。”
2023年4月28日
《浦华投资风控增长两手抓》讲座
悉尼场
【讲座内容】
1. 宏观经济分析师来为大家分享他们的经验和见解
2. 澳洲是否会进一步加息通胀？
3. 投资者如何控制风险的同时，实现财富增长？
4. 为您揭开澳洲央行加息，降息的秘密，帮助您更好地进行投资决策
【时间】2023年4月28日（周五）3PM-5PM
【地点】203 Castlereagh St, Sydney NSW 2000
*现场提供饮食与酒水，并为现场的嘉宾准备了特别的礼品
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